Компания «Самолет» в течение нескольких лет считалась одним из самых надежных и динамично развивающихся девелоперов России. Выручка увеличивалась на десятки процентов в год, прибыль — в разы, быстро расширялся и земельный банк. Но в последние годы застройщик оказался в глубоком кризисе. У «Самолета» большие долги, убытки и множество других проблем. Журнал Forbes подробно изучил историю компании, в которой отразились многие ключевые сюжеты российского бизнеса эпохи большой войны. «Медуза» пересказывает главное из этого материала.
«Черный лебедь» — известный термин Нассима Талеба, обозначающий труднопрогнозируемое и редкое событие, которое имеет колоссальные последствия. Обычно появление такого «лебедя» ведет к кризису — во всей экономике, политической системе или в отдельной компании. Это как раз случай «Самолета» — только в символическом смысле к девелоперу прилетела не одна «черная» птица, а целая стая. За несколько лет компания набрала обременительные долги, потеряла драйвер развития в виде льготной ипотеки, пережила смерть основного акционера, столкнулась с кризисом роста, выйдя за пределы комфортного для себя Подмосковья, и получила отказ в помощи от государства. Теперь на рынке обсуждают, кто и как будет спасать «Самолет». И не исключают, что в роли антикризисного менеджера выступит набирающий влияние бизнесмен, президент Международной ассоциации бокса и друг Дональда Трампа-младшего Умар Кремлев.
Как рос «Самолет» — и при чем тут губернатор Московской области
Поначалу развитие компании связывали прежде всего с фигурой ее гендиректора Антона Елистратова. Он сделал успешную карьеру в области консалтинга. А среди его клиентов были крупные предприниматели, будущие сооснователи «Самолета» Михаил Кенин, Дмитрий Голубков и Максим Воробьев — брат губернатора Московской области Андрея Воробьева. Последний возглавил перспективный с точки зрения девелоперского бизнеса регион в 2012 году — как раз тогда, когда началась история застройщика. При этом губернатор отрицал, что успехи «Самолета» объясняются родственными связями.
Компания сразу же поставила цель стать лидером рынка, рассказывал Елистратов в интервью. Но в первые годы развитие было сдержанным: в 2018-м «Самолет» занял 12-е место в России по объемам ввода жилья и пятое в Подмосковье по площади введенных в эксплуатацию объектов. В 2019-м показатели бизнеса выросли еще сильнее, а затем наступил локдаун из-за пандемии коронавируса.
В апреле 2020-го для поддержки простаивающих застройщиков правительство приняло программу льготной ипотеки с господдержкой. И «Самолет» оказался одним из бенефициаров этой инициативы: компания как раз ориентировалась на средний класс, который активно покупал жилье в кредит на выгодных условиях. Уже в октябре того же года девелопер провел IPO, получив капитализацию в 57 миллиардов рублей.
В 2020 и 2021 годах в России было выдано по одному триллиону рублей кредитов по программе льготной ипотеки, в 2022-м — 1,3 триллиона, в 2023-м — два триллиона. На этом фоне в 2020-м «Самолет» ввел в эксплуатацию 218 тысяч квадратных метров жилья, в 2021-м — 647 тысяч и занял четвертое место в стране, а в 2022-м и вовсе закрепился на втором месте, сдав 609 тысяч «квадратов». Компания даже успешно пережила резкое повышение ключевой ставки ЦБ в начале большой войны, когда регулятор поднял планку до 20% (но уже к осени снизил ее до 7,5%). В 2024-м EBITDA превысила 100 миллиардов рублей.
При этом компания выделялась на рынке своей стратегией. Она не только строила квадратные метры, но и значительно вкладывалась в цифровизацию продукта. В «Самолете» работали полторы тысячи айтишников, а расходы на IT превышали даже аналогичный показатель лидера рынка — девелопера ПИК. В 2023-м компания представила проект «Жизнь по подписке». Он предусматривал возможность аренды полностью готовых квартир, а также доступ к комплексу услуг вроде медицинского обслуживания, образовательных программ и даже найма нянь.
Казалось, впереди еще годы динамичного развития. Однако в феврале 2024-го «Самолет» покинул Елистратов — формально из-за желания развивать собственные проекты.
Как льготная ипотека надула пузырь на рынке недвижимости
- Жилье подорожало на 80%, квартиры стали меньше, а срок кредита вырос до 26 лет. Что происходит? Все это последствия льготной ипотеки. Что теперь будет с ценами? И кому такая ипотека остается доступна?
Что подкосило «Самолет» — и как компанию затянуло в воронку кризиса
Во втором полугодии 2023-го Банк России поднял ключевую ставку до 16% годовых, а к концу 2024-го она достигла 21%. Для «Самолета» это обернулось тяжелым ударом.
Если в начале развития компания предпочитала не набирать долги, а договариваться с владельцами земли (последним в обмен на землю доставалась доля квартир в строящихся на территории жилых комплексах — иногда до 49%; причем в Подмосковье «им самим построить ничего не давали или это было максимально сложно, а „Самолет“ умел согласовать застройку», сказал Forbes один из экспертов), то после IPO ей пришлось повысить прозрачность своих сделок и отойти от проверенной схемы.
В результате компания вышла на долговой рынок. Если в 2020-м чистый долг девелопера составлял всего 3,2 миллиарда рублей, то уже в 2022-м вырос до 20 миллиардов, а в 2023-м — и вовсе до 300 миллиардов. Деньги направлялись на выкуп земель у собственников, а расчет был на то, что бум рынка льготной ипотеки продолжится. Долговая нагрузка увеличилась и после поглощения в октябре 2023-го конкурента — девелопера МИЦ. Вместе с активами этой компании на «Самолет» легли и ее долги на 150 миллиардов рублей.
В поисках источников роста девелопер начал федеральную экспансию. Например, вышел на рынок Санкт-Петербурга и других регионов, где «уже не было подмосковного административного ресурса, и за землю приходилось платить живыми деньгами», пояснил один из экспертов Forbes. По оценкам аналитиков, показатели закредитованности «Самолета» в 2024-м достигли критических значений.
После ухода с поста гендиректора Елистратова, которого многие собеседники издания на рынке обвиняют в неосторожной стратегии развития, не учитывавшей риски сворачивания льготной ипотеки, компанию возглавил ее менеджер Андрей Иваненко. Он взял курс на оптимизацию расходов, но проработал только до ноября того же 2024 года, уступив должность бывшему финансовому директору Анне Акиньшиной. На этом фоне из капитала вышли структуры влиятельного миллиардера Года Нисанова, которые владели 10% «Самолета» с 2021-го. В целом с января по декабрь 2024-го цена бумаг компании на бирже обвалилась на 75%, с 3900 до 1000 рублей за штуку.
С 1 июля 2024 года в стране отменили большую часть программ льготной ипотеки. «Самолет», зависимый от сегмента именно массового «ипотечного» жилья, оказался готов к этому событию хуже конкурентов. «Самим фактом быстрого роста компания заложила под себя мину. Остальные застройщики успели притормозить заранее. А „Самолет“ на полной скорости влетел в новую экономику, где ставки резко взлетели, стоимость обслуживания долга и новых займов, необходимых для перекрытия старых, радикально выросла», — объяснил один из источников Forbes. Формально девелопер стал крупнейшим федеральным застройщиком, но его руководство переоценило «реальный экономический потенциал и не подготовилось к стресс-сценариям», отметил другой эксперт. Финансовые расходы компании, составлявшие в 2023 году 41,6 миллиарда рублей, к 2024-му выросли почти вдвое до 80 миллиардов.
Чем грозят России проблемы еще одной крупной компании
- Что будет, если Wildberries обанкротится? Сколько потеряет экономика России? Рассказывает Петр Мироненко из The Bell. Это издание постоянно изучает состояние маркетплейсов
Как менялись владельцы «Самолета» — и откуда в этой истории взялся Умар Кремлев
В первые месяцы 2025 года акции «Самолета» выросли с 1000 до 1400 рублей. Компания оптимизировала расходы, искала покупателей на земельные участки. При этом один из основных владельцев Дмитрий Голубков и его брат Павел уменьшили свою долю в компании с 26 до 2%, но кому перешли бумаги, оставалось неизвестным.
В августе в возрасте 56 лет скоропостижно скончался основной акционер «Самолета» Михаил Кенин. Наследниками стали его жена и дети. А оформление наследственных прав затянулось до февраля 2026-го. Это событие лишь усугубило корпоративный кризис.
Еще один удар «Самолет» получил 23 октября 2025 года. Тогда Генпрокуратура подала иск к латвийскому банку Rietumu Banka, который был совладельцем проекта ЖК «Квартал Марьино», на 51% принадлежащего «Самолету». Суд изъял весь актив в пользу государства. А обязательства перед дольщиками по-прежнему нес девелопер. В итоге в 2025-м компания зафиксировала убыток в 2,3 миллиарда рублей.
Были и другие проблемы. Например, отмена правительственного моратория на штрафы застройщикам за нарушение сроков передачи квартир, что может обернуться новыми многомиллиардными расходами для компании.
«Самолет» начал активно распродавать активы конкурентам. Однако все это не помогало. Согласно отчетности компании за первое полугодие 2026 года, ее выручка составила 117 миллиардов рублей (минус 32%), чистый убыток — 22 миллиарда.
В 2026-м гендиректор Акиньшина отправила правительству письмо с просьбой предоставить девелоперу льготный кредит в размере 50 миллиардов рублей. Власти отказали. Но кризис чиновники не игнорируют: в Минстрое регулярно проводятся совещания, посвященные ситуации в компании. «Когда ты становишься таким крупным застройщиком, твои проблемы уже не только твои, но и банков-кредиторов, и властей, которым совершенно не нужны толпы тех, кто купил квартиру у разорившегося девелопера, оставившего их и без жилья, и без денег», — объяснил Forbes топ-менеджер одного из конкурентов «Самолета».
Крупнейшими кредиторами компании на конец прошлого года были Сбербанк и ВТБ. Также среди них банк «Дом.РФ» и Альфа-банк. Общий долг «Самолета» в 2026 году — около 773 миллиардов рублей, оценили для Forbes эксперты. Вот какие сценарии будущего они описали:
- Сбербанк как крупнейший кредитор может взять под прямое управление «дочки» девелопера и дать им возможность завершить начатое строительство. В этой ситуации покупатели не пострадают. Теоретически так же могут поступить и другие банки-кредиторы.
- Банки могут пойти и на реструктуризацию кредитов. Для них предпочтительнее, чтобы строительство объектов завершал сам «Самолет». Проектный кредит обеспечен деньгами дольщиков на эскроу, и после сдачи дома деньги с этих счетов погашают долг. А недострой превращает хороший залог в проблемный актив и создает социальную проблему с десятками тысяч дольщиков.
- Возможно, в решение проблемы вмешается новый совладелец. 30 июля крупнейшим акционером «Самолета» с долей 18% стал фонд Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited. Акции в его пользу передал фонд наследников Кенина. Сумму сделки эксперты оценили в 4,2 миллиарда рублей. Чьи это деньги, неизвестно; фондом управляет казахстанская компания Fonte Capital Ltd, принадлежащая Ксении Кибиткиной, финалистке конкурса «Миссис Казахстан» и бывшему редактору Harperʼs Bazaar. В сентябре, всего через два месяца после покупки, Fonte уменьшил свою долю до менее 5%, а на начало октября продал все свои акции. Их конечный покупатель неизвестен, но два источника на рынке недвижимости сообщили Forbes, что и покупка акций фондом, и последующая их продажа проводились в интересах структуры, связанной с Умаром Кремлевым. Топ-менеджеры компаний Кремлева, с которыми удалось связаться Forbes, его интерес к «Самолету» отрицают. Но за годы войны этот бизнесмен со связями в российских силовых структурах получил уже не один крупный актив, которые по разным причинам становились проблемными для прежних владельцев.
Как Кремлев сблизился с сыном Трампа
- Дональд Трамп-младший провел два дня в Монголии с Умаром Кремлевым (это бизнесмен, близкий к Кремлю). Они вместе охотились на горных баранов А до этого Кремлев частично оплатил свадьбу сына президента США
«Медуза»